Gutachten - Braunschweig - Immobilien Sachverständiger für den Verkehrswert in Braunschweig, Wolfsburg, Wolfenbüttel, Salzgitter u.a. Dekra - Gutachter - Sachverständiger - Marc Mürbe für Braunschweig - Wolfsburg - Wolfenbüttel - Salzgitter und Umgebung
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Definition einiger Fachbegriffe

 

Der Marktwert bezeichnet den aktuellen Wert einer Immobilie. Mit der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahr 2004 wurde insbesondere klargestellt, dass der Begriff Marktwert synonym für Verkehrswert (§ 194 BauGB) steht (Legaldefinition). Gleichfalls synonym ist der haushaltsrechtliche Begriff des „vollen Wertes“ (§ 63 Bundeshaushaltsordnung). Der Marktwert bzw. Verkehrswert wird im Rahmen der Verkehrswertermittlung bestimmt.

Dabei wird als Wert der Durchschnitt der zum Wertermittlungszeitpunkt (Wertermittlungsstichtag) im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten oder sicher erzielbaren Preise angenommen. Abweichende Preise, die durch nicht allgemein geltende Besonderheiten wie persönliche Umstände entstehen, werden bei der Durchschnittsbildung nicht berücksichtigt. Wesentliche Datengrundlagen liefern die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, insbesondere durch die Veröffentlichung von Bodenrichtwerten.

Gemäß § 16 Abs. 2 PfandBG darf der Beleihungswert einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Vom Marktwert/Verkehrswert sind ferner die Wertbegriffe Einheitswert und Versicherungswert abzugrenzen. Auch bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer sind gemäß der Forderung des Bundesverfassungsgerichts[1] für alle Vermögensarten Werte anzusetzen, die sich am gemeinen Wert (= Verkehrswert) als Wertmaßstab orientieren.

 

 

Deutsches Sachwertverfahren

Das deutsche Sachwertverfahren ist durch die ImmoWertV in Verbindung mit der Sachwertrichtlinie und dem Baugesetzbuch stark normiert. Im ersten Schritt ist der Typus der zu bewertenden baulichen Anlagen (Nutzung, Bauweise, Geschossigkeit, Unterkellerung, Dachform, Ausstattung, Unterhaltungszustand, etc.) und deren Nutz- und Bruttogrundfläche festzustellen. Die verschiedenen Gebäudetypen werden u. a. in den Normalherstellungskosten 2000 bzw. 2010 definiert, ergänzend auch die Baukosteninformationen der Architektenkammern und präziser die Baukostenaufstellungen von Dr. Mittag. Aufgrund des zugeordneten Gebäudetyps ist ein Wert aus der vorgeschlagenen Preisspanne angemessen zu wählen. Weiterhin muss durch Indexierung die Veränderung der Baukosten zwischen Stichtag bzw. Zeitpunkt der Ableitung der Vergleichskosten und dem Bewertungsstichtag vorgenommen werden (siehe Zahlenreihen Statistisches Bundesamt). Der sich ergebende Wert sind die Wiederherstellungskosten als reine Baukosten der KG 300 und 400 nach DIN 276 (die KG 100 und 200 beziehen sich auf das Grundstück und dessen Erschließung).

Zu beachten ist ferner die Umsatzsteuer: Für rein gewerbliche Objekte kann meist davon ausgegangen werden, dass auf die Befreiung der Mieten von der Umsatzsteuer verzichtet wird, so dass der Eigentümer die Vorsteuer abzieht (umgangssprachlich: es wurde optiert). In diesem Falle sind Nettokosten anzusetzen. Anders verhält es sich bei Wohnobjekten, Objekten in öffentlichem Eigentum oder bei Objekten mit Vermietung an nicht umsatzsteuerpflichtige Unternehmen (z. B. Banken), bei denen brutto zu rechnen ist - entscheidend ist die tatsächliche Nutzung. Zu diesen Kosten der KG 300 und 400 sind die Baunebenkosten insbesondere der KG 700 (untergeordnet auch KG 500 und 600) hinzuzurechnen. Hierfür halten die NHK 2000 je nach Gebäudetyp prozentuale Ansätze bereit. Es ergibt sich der komplette Preis der Wiederbeschaffung im Neuwert. Die NHK 2010 beinhalten bereits Baunebenkosten und 19 % Umsatzsteuer.

Da das Objekt im Regelfall jedoch nicht neuwertig ist, muss die altersbedingte Abnutzung berücksichtigt werden. Aus dem Baujahr und der üblichen wirtschaftlichen (nicht technischen) Gesamtnutzungsdauer (GND) eines Gebäudes, welche wiederum z. B. den NHK 2000 bzw. der Anlage 3 der Sachwertrichtlinie zu entnehmen ist, ergibt sich die Restnutzungsdauer (RND). Die rechnerisch ermittelte RND ist im Falle von entsprechenden Sanierungsmaßnahmen anzupassen. Ein Modell zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer für Wohngebäude unter Berücksichtigung von Modernisierungen beschreibt Anlage 4 der Sachwertrichtlinie. Der Wiederbeschaffungswert ist bei einer unterstellten linearen Abnutzung mit RND/GND zu multiplizieren (Wertabschlag ist 1-RND/GND) und ergibt den Zeitwert. Alternativ zur linearen Abnutzung kann auch aus entsprechenden Tabellen eine nicht-lineare Abnutzung angesetzt werden, wenn z. B. das Gebäude nutzungsbedingt bereits zu Anfang überproportional stark abgenutzt wird (z. B. nach ROSS). Der ermittelte Zeitwert ist nun um Zu- und Abschläge wegen besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale zu korrigieren. Dies sind z. B. Instandhaltungsstau oder Kontaminationen des Gebäudes. Die Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfolgt gemäß § 21 ImmoWertV durch Anwendung von Sachwertfaktoren (§ 14 Absatz 2 Nummer 1 ImmoWertV). Hinweise zur Ableitung und Anwendung der Sachwertfaktoren gibt die Sachwertrichtlinie (PDF; 2,1 MB).

Zum im Sachwertverfahren ermittelten Wert der baulichen Anlagen ist der (im Regelfall im Vergleichswertverfahren ermittelte) Wert des Grund und Boden zu addieren, so dass sich der Wert des bebauten Grundstücks ergibt.

Anmerkung: Früher wurden die Kosten der Wiederherstellung meist auf Basis des umbauten Raumes (uR) bzw. Brutto-Rauminhalt (BRI) anhand der so genannten 1913/1914er Kostenkennwerte ermittelt. Hierbei handelt es sich um aus damaligen Preisen fortgeschriebene Werte. Diese Vorgehensweise ist als unzeitgemäß abzulehnen, da die Indexierung von Preisen über zwei Weltkriege plus Hyperinflation kaum vertretbar ist. Zudem entsprechen die seinerzeit definierten Bautypen nicht mehr heutigen Zuschnitten. Insofern ist die Ableitung der NHK 2000 auf Basis der empirischen Ermittlungen von Dr. Mittag sachgerechter. Ergänzend können die Informationen des Baukosteninstitutes der deutschen Architekten genutzt werden.

 

Deutsches Ertragswertverfahren

In Deutschland vorherrschend ist das in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) [bis 30. Juni 2010: Wertermittlungsverordnung (§§ 15 bis 20)] und den Wertermittlungsrichtlinien beschriebene Ertragswertverfahren. Eine Besonderheit ist die Aufspaltung der Bewertung von Grund und Boden einerseits sowie in die Bewertung des Gebäudes andererseits. Die Ertragsansätze sind im Basisfall einerseits dauerhaft und andererseits endlich (angenommene Restnutzungsdauer).

Zunächst wird der Wert des Grund und Boden ermittelt, was im Vergleichswertverfahren erfolgen soll, wobei wertbeeinflussende Umstände wie z. B. dingliche Rechte angemessen zu berücksichtigen sind. Anschließend wird über die Größe, Qualität, Ausstattung, Marktgängigkeit etc. der Mietflächen eine dauerhaft zu erzielende Miete ermittelt. Soweit die aktuelle Miete darüber oder darunter liegt, kann dies durch (zu kapitalisierende) Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden.

Die jährlich erzielbare Summe aller Erträge ergibt den Jahresrohertrag (Gross Operating Income). Hiervon abzuziehen ist der nicht auf den Mieter umlegbare Anteil der Bewirtschaftungskosten: Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis (uneinbringliche Mietrückstände im Sinne von Forderungsverlusten, dauerhafter Leerstand ist an anderer Stelle wie z. B. dem Rohertrag oder als Risikozuschlag beim Liegenschaftszinssatz (LZ) abzubilden). Es ergibt sich der Reinertrag vor Abzug der Bodenwertverzinsung, also der faktisch dem Eigentümer aus dem Objekt zur Verfügung stehende Kapitalfluss (Net Operating Income).

Der Bodenwert wird mit dem Liegenschaftszinssatz, welcher von den Gutachterausschüssen empirisch ermittelt wird, multipliziert. Die Höhe des LZ ist abhängig von der Lage (Region/Stadt/Straße) und Nutzung des Grundstückes. Dabei ist der vorgeschlagene Wert vor der Anwendung ggfs. objektindividuell anzupassen, d. h. von einer unkritischen Übernahme ist abzuraten. Das Ergebnis ist die Bodenwertverzinsung, welche vom Reinertrag vor Bodenwertverzinsung abzuziehen ist. Es ergibt sich der Reinertrag. Diese Vorgehensweise spiegelt die in der deutschen Bewertungspraxis vorgenommene (fiktive) Trennung von Grund und Boden einerseits und baulichen Anlagen andererseits als eigenständige Wirtschaftsgüter wider, was im Übrigen mit der Bilanzierungspraxis korrespondiert.

Da die Nutzbarkeit von Gebäuden endlich ist, gilt es zu ermitteln, wie lange das Gebäude wirtschaftlich nutzbar ist. Hier bieten die NHK 2010 und die Fachliteratur die entsprechenden Hinweise. Gesamtnutzungsdauer minus Alter ergibt die Restnutzungsdauer, die ggf. aufgrund von vorgenommenen Sanierungen verlängert werden kann. Finanzmathematisch wird der Reinertrag als konstante Zahlung über einen begrenzten Zeitraum angesehen und kann daher kapitalisiert werden. Der so genannte Diskontierungssummenfaktor oder auch Vervielfältiger wird aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz abgeleitet, wobei der LZ das Risiko darstellt, dem die zukünftigen Zahlungsflüsse unterliegen. Die Ableitung dieses Faktors erfolgt finanzmathematisch oder anhand der in der ImmoWertV enthaltenen Tabelle. Die Multiplikation des Reinertrags mit dem Vervielfältiger ergibt den Ertragswert der baulichen Anlagen, welcher ggf. um wertbeeinflussende Umstände wie z. B. Instandhaltungsstau zu korrigieren ist. Der Wert der baulichen Anlagen zuzüglich Wert des Grund und Bodens ergibt den Ertragswert des bebauten Grundstücks.

Gemäß der ImmoWertV ist auch ein vereinfachtes Ertragswertverfahren zulässig, welches den Bodenwert und die Bodenwertverzinsung außer Acht lässt, also letztlich nur die baulichen Anlagen betrachtet, ähnlich dem Income Approach in vielen englischsprachigen Ländern. In diesem Verfahren wird der abgezinste Bodenwert Bestandteil des Ertragswertes (§ 17 Abs. 2 Nr. 2 ImmoWertV).

Für eine erste Annäherung an den Wert eines Grundstücks ist es außerhalb normierter Verfahren auch üblich, den Rohertrag mit einem Multiplikator zu vervielfältigen. Das Ergebnis ist allerdings tendenziell ungenau, wenn nicht durch langjährige Erfahrung des Schätzenden geübt, und wird deshalb auch abfällig als „Maklerverfahren“ bezeichnet. Zudem ist das Ergebnis weniger transparent als ein im Ertragswertverfahren ermittelter Wert, bei dem die Werttreiber nachvollziehbar abgeleitet werden.

 

Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien (§ 15 Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV). Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen. Der optimale Fall ist der direkte Vergleich: Ein benachbartes Grundstück gleichartiger Lage, Größe, Nutzung usw. wurde gestern zu Marktpreisen verkauft. Dieser Fall ist jedoch in der Praxis eher die Ausnahme. Meist wird daher im Regelfall das indirekte Vergleichswertverfahren verwendet.

 

 

Bezüglich des Grund und Boden basiert das indirekte Vergleichswertverfahren auf der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse (in Deutschland sind Grundstückskaufverträge stets notariell zu beurkunden, wobei eine Kopie des Kaufvertrages dem Gutachterausschuss zugeht). Hierzu kann beim Gutachterausschuss Einblick in die anonymisierte Kaufpreissammlung genommen werden. Eine sichere Beurteilung ist nur bei ausreichender Zahl von hinreichend geeigneten vergleichbaren Käufen möglich.

Ein anderer Weg ist die Nutzung der Bodenrichtwerte, welche die Gutachterausschüsse empirisch aus der Kaufpreissammlung ableiten. Diese werden für größere Städte in Form von Bodenrichtwertkarten für bestimmte Lagen abgeleitet, wobei im Regelfall Art und Maß der baulichen Nutzung sowie die der Wertableitung zugrunde liegende durchschnittliche Grundstücksgröße angegeben ist. Zumindest die Art der baulichen Nutzung und die Lage sollte zwischen Bodenwertzone und zu bewertendem Grundstück übereinstimmen, für Maß der baulichen Nutzung und Grundstücksgröße können Umrechnungskoeffizienten angewandt werden. Ist keine hinreichend vergleichbare Bodenrichtwertzone zur Hand, kann eine nochmals indirekte Ableitung versucht werden, die jedoch meist anfechtbar ist.

Da die meisten Grundstücke sehr viele individuelle Merkmale aufweisen, ist eine vollständige Übereinstimmung der Merkmale sowohl der direkt als auch indirekt zu vergleichenden Grundstücke oft nicht gegeben. Der Unterschied wird im Wege der Ableitung von Zu- oder Abschlägen bzw. Korrekturfaktoren ausgedrückt. Die sich ergebenden Abweichungen sollten nach deutscher Rechtsprechung im Regelfall nicht höher sein als 30–35 %. Ansonsten kann man nicht mehr von vergleichbaren Grundstücken sprechen.

Beispiele für Merkmale, die bei Zu- und Abschlägen zu beachten sind:

  • Örtliche Lage, z. B. Lage im bebauten Raum, zu den Himmelsrichtungen, Belichtung, Verkehrslage
  • Bodenbeschaffenheit z. B. Untergrund, Tragfähigkeit
  • Größe und Form z. B. Tiefe, Gestalt, Frontbreite
  • Bodenschätze z. B. Abbaumöglichkeiten
  • Lage in Gefahrenzonen
  • Grad der Erschließung
  • Umwelteinflüsse z. B. Lärm, Rauch, Gerüche, …
  • Grundabtretungen, Grundeinbeziehungen, Bauplatzeigenschaft
  • Planungs- und Baurecht: Flächennutzungs- und Bebauungsplan bzw. §§ 34 und 35 BauGB
  • Nutzungsbeschränkungen
  • Gesetzl. Beschränkungen der freien Verfügung: Denkmalschutz, Mieterschutz, Weltkulturerbe
  • Zustand der Außenanlagen: erforderliche Instandsetzungen
  • Art und Verwendung der Nachbarliegenschaften

Der ermittelte Wert des Grund und Boden ist ggf. durch Zu- und Abschläge für wertbeeinflussende Faktoren wie z. B. Kontamination und dingliche Rechte zu korrigieren.

 

Wie beim Ertragswertverfahren beschrieben, können Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen sinnvollerweise im Vergleichswertverfahren bewertet werden. Das dazu früher oft verwendete Sachwertverfahren ist auf dem Rückzug, da es tendenziell für am Markt gehandelte Immobilien ungeeignet ist. Das Merkmal "eigengenutzt" darf bei der Auswahl eines Wertermittlungsverfahrens keine Rolle spielen, da es sich bei der Eigennutzung um ein persönliches Verhältnis handelt, welches nach § 194 BauGB nicht zu berücksichtigen ist.

Auch für bauliche Anlagen stützt sich das Vergleichswertverfahren auf die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. Ebenso wie beim Grund und Boden fehlen aber meist direkt vergleichbare Kauffälle. Im indirekten Ansatz sind daher einerseits die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse heranzuziehen und andererseits aufgrund eigener Marktrecherche die am regionalen Markt erzielbaren Verkaufspreise. Dabei können lagespezifische Abweichungen (Stadtteile) und die Größe meist gut berücksichtigt werden. Einer individuellen Einschätzung und wertmäßigen Berücksichtigung bedürfen die weiteren Merkmale wie z. B.:

  • Mikrolage (Infrastruktur, Einwohner, Lärm etc.)
  • Ausstattung
  • Subjektiver Eindruck

Es empfiehlt sich, die gewonnenen Wertspannen anzugeben und die Einschätzung des zu bewertenden Objektes innerhalb der Spanne nachvollziehbar zu begründen. Ebenfalls nützlich ist die Plausibilisierung anhand der anderen, jedoch nicht als primäre Methode tauglichen, Bewertungsverfahren (z. B. Sachwertverfahren für EFH/ZFH, Ertragswertverfahren für ETW).

Abschließend lässt sich feststellen, dass das Vergleichswertverfahren zwar das am stärksten marktorientierte Verfahren darstellt (da an tatsächlichen Preisen orientiert), aber aufgrund der Inhomogenität des Wirtschaftsguts Immobilie in der notwendigen Anpassung der Vergleichswerte stark von der Kompetenz des Gutachters abhängt.

 

 

 

 

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